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申诉人安庆市集贤房地产开发有限责任公司诉王双喜、王伟房屋买卖合同纠纷案再审民事判决书
发布时间:2013-12-23 浏览次数:9911

安徽省安庆市中级人民法院

民事判决书

(2013)宜民一再终字第00013号

 

抗诉机关:安徽省人民检察院

申诉人(一审被告、二审被上诉人)安庆市集贤房地产开发有限责任公司。

法定代表人:陈旺杰,该公司经理。

委托代理人:徐造宏,安徽安联律师事务所律师。

委托代理人:汪宏,该公司职工。

被申诉人(一审原告、二审上诉人):王双喜。

被申诉人(一审原告、二审上诉人):王伟。

安庆市集贤房地产开发有限责任公司因与王双喜、王伟房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2011)宜民一终字第01110号民事判决,向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2012年11月21日作出皖检民行抗(2012)156号民事抗诉书,向安徽省高级人民法院提出抗诉。安徽省高级人民法院于2013年1月10日作出(2013)皖民抗字第00005号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。安庆市人民检察院指派检察员江文兵出庭支持抗诉。申诉人安庆市集贤房地产开发有限责任公司(以下简称集贤开发公司)的委托代理人徐造宏、汪宏以及被申诉人王双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2010年11月28日,一审原告王双喜、王伟起诉至安庆市宜秀区人民法院称,原告于2009年1月5日与被告签订商品房买卖合同,由原告购买被告开发的位于安庆市集贤北路集贤北苑5幢3单元505室。按照合同第十五条约定,原告应该在2010年元月就可以办理房产证,但被告到2010年10月才通知原告办理房产证,逾期达10个月。请求法院判令被告支付逾期办理房产证的违约金10790元及利息598.84元,并由被告承担本案的诉讼费用。

被告集贤开发公司辩称,原、被告之间的房屋买卖属于经济适用房性质,与商品房买卖和二手房买卖性质不同,经济适用房要由政府定价销售,被告于2009年10月交付房屋后,于2009年12月即提出办证申请,但由于政府相关部门未核定房屋销售价格,导致延期办理房屋产权证,并非被告的责任;根据政府核定的销售价格,被告的利润只有百分之三,双方约定的百分之五的违约金明显过高,况且原告没有任何经济损失,请求法院驳回原告的诉讼请求。

安庆市宜秀区人民法院一审查明,原、被告于2009年1月5日签订商品房买卖合同,由原告购买被告开发的位于安庆市集贤路集贤北苑5幢3单元505室经济适用住房。合同第十五条约定:出卖人应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。该工程于2009年6月竣工,相关部门于2009年开始验收,2010年1月11日由规划部门验收结束。被告于2009年10月向原告交付房屋,于2009年12月底向政府相关部门申请核定销售价格,同时向安庆市房地产产权产籍监理处申请办理初始登记,但由于未能提交物价部门核价的相关资料,安庆市房地产产权产籍监理处未予受理。2010年7月底,被告在取得安庆市物价局和安庆市房地产管理局核定价格的相关资料后即申请办理产权初始登记,安庆市房地产产权产籍监理处于2010年9月颁发了集贤北苑小区初始登记的产权证。

安庆市宜秀区人民法院一审认为,本案争议的焦点是原告逾期领取产权证被告是否应承担责任?根据原、被告双方签订的合同第十五条约定,如由于被告的原因导致原告逾期领取产权证的情况下,被告应承担责任,如原告逾期领取产权证并非被告的原因,被告则不承担责任。本案被告销售的经济适用住房须由政府有关部门核定销售价格,根据《安庆市经济适用住房价格管理实施细则》规定,经济房单位工程竣工验收后10日内,建设经营单位应提供相应资料报送当地价格、房地产行政主管部门审核销售价格。因被告在验收结束前已向政府相关部门申请核定销售价格,同时也向产权登记机构申请了产权初始登记,由于政府相关部门对该经济适用住房的销售价格至2010年7月才核定,导致原告逾期领取产权证,并非被告单位的原因,因此,被告不应承担原告逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条的规定,遂判决:驳回原告王双喜、王伟的诉讼请求。案件诉讼费84元,减半收取42元,由两原告负担。

王双喜、王伟不服一审判决,向本院提起上诉称,一、本案购房合同中第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。合同中并未约定不是出卖人的责任,出卖人就不承担逾期办证的违约责任。一审法院理解错误。二、出卖人于2009年10月向买受人交付房屋,于2009年12月底才向政府相关部门申请核定销售价格,根据《安庆市经济适用住房价格管理实施细则》规定,经济房单位工程竣工验收后10日内,建设经营单位应提供相关资料报送当地价格、房地产行政主管部门审核销售价格。本案到2009年12月底物价部门还没有收到开发单位的建筑安装工程决算书,所以政府职能部门不能在规定的时间内审核材料,确定价格。2010年7月底,出卖人才在取得安庆市物价局和安庆市房地产管理局核定价格的相关资料后申请办理产权初始登记,应当向买受人支付违约金。故请求二审法院依法撤销原审判决,改判被上诉人向上诉人支付违约金10790元及利息598.84元。并承担一、二审案件诉讼费用。

集贤开发公司辩称,原审判决事实清楚、适用法律正确。本案涉及的是经济适用房,其办证程序需要结合国家相关法律政策的规定,合同也明确约定非被上诉人责任导致的延期办证,被上诉人不承担责任,上诉人领取产权证时间较晚,但并不是集贤开发公司的责任,也不是合同外第三人的责任,而是政府有关部门审核经济适用房的价格延迟导致,所以本案被上诉人不应承担逾期办证的违约责任。且双方约定的5%的违约金超过安庆市经济适用房规定的利润3%明显过高,请求二审法院依法维持原判。

本院二审查明,安庆市物价局、安庆市房地产管理局《关于集贤北苑经济适用住房定价行为合法性的汇报》载明:2010年1月12日市物价局收到集贤开发公司《关于集贤北苑一期1#——19#楼经济适用住房销售价格核定的申请报告》。市物价局于2010年1月18日依法定程序对其开发成本进行成本监审。集贤开发公司于2010年5月5日向安庆市物价局价格成本调查队完成所有资料上报工作。根据安庆市房地产产权产籍监理处《关于集贤北苑小区初始登记情况的说明》载明:2010年7月底,集贤开发公司在取得物价部门的相关资料后即来我处申请对该小区的产权初始登记。另查明:被上诉人收取上诉人购买商品房总金额为215800.38元。本院二审认定的其他事实与一审一致。

本院二审认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。而本案房屋于2009年10月交付使用,被上诉人应于此后的90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,而其于2010年7月底才完成申请备案,被上诉人行为显然违反合同的约定,构成违约。被上诉人辩称:本案系经济适用房,其办证迟延系政府有关部门审核的价格延迟造成的,所以其不应承担违约责任。对此,本院认为:即使涉案商品房属于经济适用住房,在办理权属登记时尚需物价部门审核销售价格,但根据《安庆市经济适用住房价格管理实施细则》规定,经济房单位工程竣工验收后10日内,建设经营单位应提供相应资料报送当地价格、房地产行政主管部门审核销售价格。而被上诉人在2010年1月11日竣工验收后,至2010年5月5日才完成审核销售价格所有资料报送工作,显然也违反经济适用住房价格管理的规定,导致逾期办证的违约责任在被上诉人。被上诉人的抗辩理由不能成立。至于违约金的数额,由于双方约定的违约金比例5%,被上诉人认为过高请求减少,鉴于上诉人未举证证明其损失的数额,本院予以酌情减少为2.5%,即应支持5395.01元(215800.38元×2.5%)。原审判决不当,依法应予改判。但对于上诉人请求被上诉人赔偿利息的请求因无相关法律依据不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院(2010)宜秀民一初字第00856号民事判决;

二、安庆市集贤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付王双喜、王伟逾期办理房地产权属证书的违约金5395.01元;

三、驳回王双喜、王伟的其他诉讼请求。

一案件受理费84元,减半收取42元,二审案件受理费85元,均由安庆市集贤房地产开发有限责任公司负担。

安徽省人民检察院抗诉认为,一、被申诉人王双喜、王伟二审提供了安庆市物价局、安庆市房地产管理局《关于集贤北苑经济适用住房定价行为合法性的汇报》证据,证明:集贤开发公司迟报了相关材料导致办证延误。根据该《汇报》,市物价局于2010年1月12日收到集贤开发公司《关于集贤北苑一期1#—19#楼经济适用住房销售价格核定的申请报告》,集贤开发公司系在规定日期向物价局报送销售价格材料。安庆市价格成本调查队下达告知书的内容,说明了集贤开发公司已按《安庆市经济适用住房价格管理实施细则》第九条规定对所售房屋的价格履行了申报手续且资料齐全。终审判决认定集贤开发公司于2010年5月才完成审核销售价格所有材料报送工作,认定的基本事实缺乏证据证明。二、根据双方当事人在自愿签订的《商品房买卖合同》第十五条中的约定,集贤开发公司承担违约责任的前提条件即是其在商品房交付使用后90日内,未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书是因出卖人有过错。依此约定,集贤开发公司没有过错,若因第三人有过错致合同迟延履行的,集贤开发公司不应承担违约责任。

本案中,集贤开发公司的工程2009年10月份通过建设、施工、勘察、设计、监理验收,于2010年1月11日通过0900842号《工程竣工验收报告》彻底验收结束。2009年10月集贤开发公司向王双喜、王伟交付房屋。由于涉案房屋系经济适用房,按照商品房初始登记提交材料的要求,经济适用房在办理权属登记时须提供物价局经济适用房核价单。根据一审期间安庆市宜秀区人民法院从市房地产管理局产权产籍监理处调取的房监函(2011)06号证明文件所知,集贤开发公司曾于2009年12月即在工程竣工彻底验收结束后10日内携相关资料申请办理初始登记,但因未能提交物价部门核价的相关资料,无法办理。集贤开发公司遂于2009年12月31日将相应资料报送物价局价格成本调查队审核销售价格。物价局价格成本调查队于2010年1月18日进行成本监审,并于2010年2月5日做出成本监审情况告知书,集贤开发公司于第二日即同年2月6日提出反馈意见,安庆市物价局、房地产管理局基本上采纳了集贤开发公司的反馈意见,于2010年6月9日向市政府请示,并于7月20日作出销售价格的通知。2010年7月底,集贤公司在取得安庆市物价局和安庆市房地产管理局核定价格的相关资料后申请办理产权初始登记,安庆市房地产管理局产权产籍监理处于2010年9月颁发了集贤北苑小区初始登记的产权证。因此,集贤开发公司系在规定的期限内,申报材料并最终将办理权属登记需要由集贤公司提供的资料报产权登记机关备案,履行经济适用房申报的各种手续。由于经济适用住房性质的特殊性,集贤开发公司根据相关规定将销售价格申报相关部门审核,相关部门审核时间的延期造成王双喜、王伟办证迟延,并非集贤开发公司自身的过错。根据合同的约定,集贤开发公司不应因第三人的过错承担违约责任。终审判决认定集贤开发公司违反合同约定,构成违约,缺乏证据证明,适用法律错误。特提出抗诉,请依法再审。

本院再审过程中,安庆市集贤房地产开发有限责任公司申诉主要称,一、涉案房产系经济适用房,按照法律规定,办理产权证与一般商品房有明显差别。现被申诉方办理产权证逾期,系物价部门审价时间过长,不是出卖人原因,依据双方事前的合同约定,我公司不应承担逾期办证的违约责任。二、申诉人早在房屋验收(2010年1月11日验收结束)前的2009年12月26日和31日即分别向房屋产权产籍监理处、物价局申报了办理产权登记和申请审核房价报告,由于相关部门房价审核时间过长,至产权初始登记未能及时办理。一审期间,宜秀区人民法院就此问题专门向产权登记机构查证,市产权处也为此出具书面说明,证实申诉人于2009年12月曾向其提交相关资料,只是未能提交物价部门核价相关资料,致产权未能登记。二审判决认定申诉人“2010年5月5日才完成审核销售价格所有材料的报送工作”缺乏证据证明,认定的基本事实无证据证实。特申请检察机关提请抗诉。

王双喜、王伟再审辩称,2009年9月相关部门对本案所涉房产开始验收。房屋验收期间,出卖人为减少逾期交房的违约责任(双方在合同第八条约定于2009年8月31日交付房屋),即于2009年10月向买受人交付了房屋。2010年1月11日案涉房产由规划部门验收结束。集贤开发公司于2009年12月底才向政府相关部门申请核定销售价格,物价部门至此时尚未收到开发单位的建筑安装工程决算书,这导致政府职能部门不能在规定的时间内审核材料,确定价格。2010年7月底,出卖人在取得安庆市物价局和安庆市房地产管理局核定价格的相关资料后,才申请办理产权初始登记。由于集贤开发公司申报材料不齐全,致涉案房屋产权证办不下来。本案二审审理期间,上诉人向法庭提交了在市政府网站下载的相关汇报材料,证实至2010年5月5日集贤开发公司才完成所有材料的申报,现涉案房产办理产权证逾期,是因集贤开发公司申报材料不及时造成的,集贤公司有过错,应当依照合同约定承担违约责任。二审认定事实清楚,适用法律正确,故请求再审维持二审判决。

本院再审查明的事实与二审认定事实一致。

本院再审认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,案涉房屋于2009年10月交付使用,依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中的约定,申诉人应于此后的90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,而其于2010年7月底才完成申请备案,申诉人行为显然违反合同的约定,构成违约;根据《安庆市经济适用住房价格管理实施细则》规定,经济适用住房在办理权属登记时需物价部门审核销售价格。经济房单位工程竣工验收后10日内,建设经营单位应提供相应资料报送当地价格、房地产行政主管部门审核销售价格。而申诉人在2010年1月11日竣工验收后,至2010年5月5日才完成审核销售价格所有资料报送工作,显然也违反经济适用住房价格管理的规定,二审据此认定导致被申诉人逾期办证的违约责任在申诉人正确。考虑到双方约定的违约金比例5%过高,且被申诉人未举证证明其损失的具体数额,二审酌情减少比例为2.5%即5395.01元并无不当。据此,本案经本院审判委员会讨论决定,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定,判决如下:

维持本院(2011)宜民一终字第01110号民事判决。

本判决为终审判决。

 

 

 

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审  判  长  李  蕾

审  判  员  杨  静

代理审判员  丁绍福

 

 

二0一三年六月四日

 

书  记  员  杨  修

 

 

 附:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》

第三十七条 人民法院经再审审理认为,原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的,应予维持;原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵,但裁判结果正确的,人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。