天气预报:
您当前的位置:网站首页 / 裁判文书 / 审判监督
上诉人秦葆松诉潜山吉诺置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷案再审民事判决书
发布时间:2013-12-23 浏览次数:10039

安徽省安庆市中级人民法院

民事判决书

(2013)宜民一再终字第00025号

 

上诉人(一审原告、再审申诉人):秦葆松。

被上诉人(一审被告、再审被申诉人):潜山吉诺置业发展有限公司。

   秦葆松与潜山吉诺置业发展有限公司(以下简称“吉诺公司”)商品房买卖合同纠纷一案,潜山县人民法院于2012年5月11日作出(2012)潜民一初字第00458号民事判决,已经发生法律效力。秦葆松不服,向人民检察院申诉。安徽省安庆市人民检察院于2012年12月13日作出庆检民行抗字[2012]16号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2013年1月7日作出[2013]宜民一监字第00003号民事裁定,指令本案由潜山县人民法院再审。潜山县人民法院于2013年3月28日作出(2013)潜民一再初字第00002号民事判决。秦葆松仍不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人秦葆松,被上诉人吉诺公司的委托代理人罗竹松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告秦葆松向潜山县人民法院起诉称:我于2007年1月27日与吉诺公司签订商品房买卖合同,以667366元的价款购买吉诺公司天柱第一城独栋B幢DL-B01号房屋。合同约定,如买受人不能在规定的期限内取得房地产证书的,出卖人承担已付房款1%的违约金。安庆中院判决书确定的交房时间为2008年12月20日,然而房子已交付近三年时间,吉诺公司仍未交付土地证、房产证。特诉至法院,请求判令吉诺公司立即办理房屋土地证、房产证,并赔偿违约金6673.66元。

吉诺公司辩称:我公司与秦葆松签订商品房买卖合同是事实。但合同约定是在房屋交付后90日内将办理权属登记材料报到产权登记机关。我公司与秦葆松实际交付房屋日期是在2011年1月7日,而将办理权属登记材料报到产权机关的时间为2010年5月10日,我公司并未违约。如果以安庆中院判决书确定的2008年12月20日为房屋交付日期,则秦葆松要求赔偿违约金的诉讼请求已超过2年诉讼时效。两证现已办理完毕,秦葆松到我公司领取即可,请求驳回秦葆松的诉讼请求。

潜山县人民法院一审查明:秦葆松于2007年1月27日与吉诺公司签订商品房买卖合同,购买吉诺公司天柱第一城独栋B幢DL-B单元01号房屋,总价款为697366元,建筑面积267.16M2。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金”。合同签订后,秦葆松即将办证相关材料交付吉诺公司。2010年5月10日,吉诺公司向潜山县房地产管理局申请对秦葆松购买的天柱第一城独栋B幢DL-B单元01号房屋进行所有权登记。2009年双方曾为讼争商品房逾期交房等纠纷诉至法院,2010年11月25日安徽省安庆市中级人民法院做出(2010)宜民一终字第01115号民事判决,认定2008年12月20日为双方交房日。2011年1月7日,双方进行最后结算。2010年7月10日、2011年6月2日,吉诺公司分别将秦葆松房屋使用权证、土地使用权证办理完毕。

潜山县人民法院一审认为:根据法律规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。(2010)宜民一终字第01115号民事判决书已确认2008年12月20日为双方交房之日,根据合同约定,吉诺公司应在2009年3月21日前将秦葆松办理房产证的材料交付产权登记机关,吉诺公司并未在约定时间内将材料交付产权登记机关,应承担违约责任。秦葆松要求吉诺公司交付房产证及土地证的诉讼请求,予以支持。由于秦葆松要求吉诺公司支付违约金的诉讼请求属于债权请求权,自2009年3月21日至起诉时已经超过2年的诉讼时效,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼时效若干问题的司法解释》第六条之规定,判决:一、被告潜山吉诺置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告秦葆松所有的天柱第一城独栋B幢DL-B单元01号房屋的房产证、土地证交付原告秦葆松;二、驳回原告秦葆松要求被告潜山吉诺置业发展有限公司赔偿违约金6673.66元的诉讼请求。案件受理费50元,由原告秦葆松负担20元,被告潜山吉诺置业发展有限公司负担30元。

安徽省安庆市人民检察院抗诉认为:(一)、吉诺公司与秦葆松关于实际交房日期存在争议。1、从吉诺公司在二次诉讼中的答辩,可以看出双方对交房日存在争议。在2009年吉诺公司与秦葆松逾期交房的一、二审诉讼中,吉诺公司答辩均主张“秦葆松在吉诺公司通知其交房时无理拒绝接房,按合同约定应按每天30元,自2008年12月21日起至反诉之日止支付商品房保管金13290元”。2012年2月秦葆松向原审法院起诉要求吉诺公司支付办理产权登记逾期违约金的诉讼中,吉诺公司答辩称:“我公司与秦葆松实际交房日期为2011年1月7日,而将办理权属登记材料报到产权机关的时间为2010年5月10日,我公司并未违约。” 吉诺公司在与秦葆松的二次诉讼中,对实际交房日期的陈述都不一样。2、秦葆松对实际交房日期的认识,存在不确定性。2009年秦葆松起诉吉诺公司支付逾期交房违约金,主张应从2007年11月1日起至实际交付之日止。从秦葆松此陈述可以看出,秦葆松当时在起诉时,双方没有实际办理房屋交接手续,无法确定交房日期,只有通过诉讼方式,使吉诺公司履行合同中交房义务,才能确定房屋的实际交付日期。二、秦葆松要求吉诺公司支付办理产权登记的逾期违约金,未超过诉讼时效。秦葆松与吉诺公司对于房屋交付的确却时间,从双方当事人经过的二次诉讼中可以看出存在非常大的争议。房屋交付的时间,秦葆松与吉诺公司在第一次关于逾期交房诉讼中,一审法院2010年5月31日作出(2009)潜民一初字第0923号民事判决,确定双方交房日期为2009年4月8日。二审法院2010年11月25日作出(2010)宜民一终字第01115号民事判决,确定双方交房日期为2008年12月20日。因此可知2010年11月25日前,双方对交付时间的认识是有争议的、不确定的。秦葆松在安庆市中级人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一初字第01115号民事判决后,才知道吉诺公司应当在2008年12月20日向其交房。吉诺公司应按合同约定在房屋交付日2008年12月20日后90日内,将办理权属登记材料报到产权登记机关,而吉诺公司却在2010年5月10日才向产权登记机关报送材料,严重侵犯了秦葆松的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定:“诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”因此可知秦葆松从知道吉诺公司存在逾期办证时即2010年11月25日起二年内向法院起诉,要求吉诺公司支付逾期办理房产证、土地证的违约金,2012年2月29日秦葆松向潜山县人民法院起诉,追究吉诺公司逾期办证的责任,并未超过二年的诉讼时效。

秦葆松在潜山县人民法院再审中述称:(一)、原审认定基本事实不清,证据不足。安庆市中级人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一终字第01115号民事判决认定吉诺公司交房时间为2008年12月20日,虽然该日期距离秦葆松主张权利的时间已超过二年,但安庆市中级人民法院作出该判决的时间为2010年11月25日,秦葆松从这一天才知道交房时间为2008年12月20日,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定,诉讼时效从权利人知道或应当知道权利被侵害时起计算,秦葆松起诉时尚在二年的时效之内,吉诺公司应当承担逾期交房的违约责任。(二)、与秦葆松同类的案件,之前原审法院已有多例生效判决,该生效判决的认定应当作为本案判决依据。同类案件,同一法院作出相互矛盾的不同判决,有违法律的统一性、严肃性。

吉诺公司答辩称:(一)、吉诺公司与秦葆松之间是合同关系,双方应依合同约定行使权利履行义务,不能依据法院判决书确定的时间来确定合同履行的时间。交房时间经合同约定应该为2008年12月20日,这一时间从本案的起诉书上可以看出秦葆松是知道的,秦葆松在原审起诉时已超过诉讼时效。(二)、秦葆松陈述的其他案件问题,因吉诺公司在其他案件中未提出诉讼时效的抗辩,故法院不依职权主动审查诉讼时效,并不违反法律规定。综上所述,原审判决并无错误,请求予以维持。

潜山县人民法院再审确认原一审查明的事实,另查明:2008年12月7日吉诺公司通知秦葆松于2008年12月20日前办理收房手续。在余学青、刘同升起诉吉诺公司要求按《商品房买卖合同》第十五条第一款第(2)项约定支付1%的违约金的诉讼中,吉诺公司未主张诉讼时效抗辩权。

潜山县人民法院再审认为:秦葆松与吉诺公司于2007年1月27日签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,对双方均有拘束力,双方均应该按合同行使权利、履行义务。吉诺公司未在2007年10月31日前将单体验收合格的商品房交付给秦葆松是属违约行为(注:已承担违约责任),导致合同履行期限无法确认,因双方互为债权人、债务人,在商品房符合交付条件即单体验收合格时,2008年12月7日吉诺公司通知秦葆松于2008年12月20日前办理收房手续,应视为债权人要求债务人履行义务,该通知应视为《商品房买卖合同》的一个组成部分,故交房时间应为2008年12月20日,这一时间不能因当事人对合同权利义务理解不一致而有变化。根据合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”。诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的届满之日即2008年12月20日之后的90日(2009年3月20日)开始计算。2008年12月7日吉诺公司的通知应视为对合同交房时间的变更,秦葆松不接受商品房扩大了吉诺公司的损失,不应支持。二审生效判决书确定的交房时间是依据合同双方对交房时间变更的事实而作出的,故该交房时间双方均应该知道,秦葆松以收到安庆市中级人民法院2010年11月25日作出(2010)宜民一终字第01115号民事判决书才知道交房时间为2008年12月20日,主张权利未超过诉讼时效的观点不予支持。当事人未提出诉讼时效抗辩,人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因吉诺公司在与余学青、刘同升的起诉中未主张诉讼时效抗辩权,法院判决支持余学青、刘同升的诉讼请求,不属于同案不同判,不违背法律的统一性、严肃性。综上所述,原审判决认定秦葆松要求吉诺公司支付违约金的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效,判决驳回其诉讼请求,认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。案经潜山县人民法院审判委员会讨论决定,根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法(2007年修改版)>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条第一款之规定,判决如下:维持潜山县人民法院(2012)潜民一初字第00458号民事判决。

秦葆松向本院上诉称:终审法院于2010年11月25日下达的判决认定交房日期是2008年12月20日,也就是上诉人最终知道并确定交房日的时间为2010年11月25日之后,这个日期之前,上诉人不知道实际交房日,无从确定90日的起算日,不知道被上诉人应该在什么时间交付二证。根据《民法通则》的规定,上诉人2010年11月25日起才知道自己的权利受到侵害,2012年2月29日起诉于法院,没有超过法定的二年诉讼时效。请求撤销再审判决,改判被上诉人支付违约金6973.66元,并承担本案的诉讼费用。

被上诉人吉诺公司辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

双方当事人在二审中均未提交新的证据。

本院查明的事实与潜山县人民法院再审查明的事实一致。

综合上诉人的上诉理由及被上诉人的辩解意见,归纳本案的争议焦点是:上诉人的起诉是否超过诉讼时效。

本院认为:在商品房符合交付条件即单体验收合格时,2008年12月7日吉诺公司通知秦葆松于2008年12月20日前办理收房手续,该通知应视为《商品房买卖合同》的一个组成部分,故交房时间应为2008年12月20日,且这一交房时间为本院生效的(2010)宜民一终字第01115号民事判决所认定,不能因当事人对合同权利义务理解不一致而有变化,故本案的诉讼时效应从2008年12月20日之后的90日开始计算,上诉人秦葆松于2012年2月29日起诉,显然超过了法律规定的诉讼时效。综上,上诉人秦葆松的上诉理由不能成立。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持潜山县人民法院(2013)潜民一再初字第00002号民事判决。

本判决为终审判决。

 

审  判  长 石庆明

审  判  员 杨  静

代理审判员 丁绍福

 

 

 

二0一三年八月一日

 

书  记  员  杨  修

 

 

 

 

 

附法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
  (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
  原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。